【转】中国房地产市场分析――基于投资品的视角

中国房地产市场分析——基于投资品的视角

罗云翔

0.序言

在国家统计局每年的国民经济核算中，在统计分行业增加值时，将三大产业细分为20个 行业。这其中有一个行业，它在国内出现的时间不长，但却迅速成为全国城市居民最关注的行业，也是在各大媒体上曝光率最高的行业，它就是房地产业。每家公司 里、每张酒桌上、每个城市家庭中的每个人，都在讨论房地产。吴晓波先生提到过这样一个现象：以前他去大学里演讲，讲完后大学生一般问关于就业和创业两类问 题，比如我现在有一个好项目，是不是可以学比尔・盖茨不读书了；但他去年底去川大演讲时，“十个人九个站起来问我房价的问题”，他非常吃惊，感觉到中国老百姓已经彻底被房价绑架了。他指出，这是自1989年以来，20年后中国大学生首次开始关注社会问题。

在 全民关注时代，开发商、政府、专家和媒体人纷纷利用各种渠道表达自己对房地产市场的观点，基于保护言论自由的价值观，他们表达观点的权力应该得到充分尊 重。但对于广大购房者和观望者来说，缺乏专业知识和统计数据，大多数人还缺乏独立思考能力，所以关注来关注去，基本上还是被他们的观点牵着鼻子走，这个就 是话语权的力量。在拥有信仰的社会中，还存在一些独立学者，他们不代表任何利益集团，独立地向社会发表观点，但在中国这样的人似乎太少了一点，学者往往被 一些利益集团赎买，专家变成了“砖家”。那么，我们怎么才能看清房地产市场的未来走向呢？其实并不难，有一点独立思考的能力，有一些向全社会公开的信息，最重要的一点，有常识，就够了。

1.中国商品房的投资属性

世 界上所有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。对于买受人来说， 他为商品支付一定的对价，目的是获得一定的效用。如果他通过使用商品获得效用，那么他的购买行为就定义为消费；如果他通过商品的增值或商品的孳息获得效 用，那么他的购买行为就定义为投资。区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影响两者价格的因素不尽相同。笼统来说，两者价格都由供求关系决定，但对于消费品，我们应该关注供应量和需求量的关系，对于投资品，我们应该关注供应量和货币供应量的关系。

什 么意思呢？我们来举两个例子。首先看彩电，这个是典型的消费品，因为第一，彩电买回来后不会产生任何孳息，第二，几乎没有人买彩电的目的是为了在若干时间 后以更高的价格卖出去。那么，决定彩电价格的就是全社会彩电厂商的供应量和全社会家庭对彩电的需求量，特别注意，这两个“量”的单位都是彩电的计量单位“台”。对于彩电来说，供应量可以近似用生产量代替，因为彩电生产出来不向市场投放、而囤积在仓库里没有任何意义。2010年全球预计生产2.5亿台彩电，但今明两年全球需求量均不足2.5亿台，所以彩电价格必跌无疑（当然，具体到彩电的细分品种，比如液晶、CRT、等离子等等，可能情况会不一样）。

再看股票，这个是典型的投资品，因为人们买股票通常要么为了收取孳息（股利），要么为了在若干时间后以更高的价格卖出去。在决定股票价格的供求关系中，“供”就是指股票的供应量，它表示一定时间内愿意出售的股票数量，计量单位是“股”，提高IPO密度、大盘股IPO、增发、股票股利和大小非解禁是中国股市增加供应量的主要途径。注意，股票的供应量通常小于所有发行在外的股票数量，因为有的人会出于收取孳息或赚取差价的目的将股票“囤积”在手中，不向外出售，这是投资品和消费品的重要区别。“求”不是全社会需要的股票数量，而是从中央银行印钞机里流出的货币中，流入股市的金额，它的单位是“元”。 因为股票不是人类社会的必需品，很难说全社会需要多少股股票。货币从中央银行印出来后，流向了各个社会成员，比如企业和个人，这些社会成员在购买了能满足 其效用的消费品后，剩下的货币必然会用于购买投资品，其中一部分会用于购买股票，这些货币就构成对股票的需求。比如目前发行在外的股票一共有100股，其中愿意出售的有50股，目前价格为10元。这时有1000元增量资金流入股市（需求增加），它会买下这50股，股价上升至20元。有人可能会说，消费后剩下的钱可以储蓄，为什么说必然会去投资。其实我们可以这样理解，储蓄就是购买银行发行的债券，比如你存一年定期就是购买由银行发行的、年利率为2.25%、期限为一年、评级为AAA的免税债券，本质上也是投资。

好了，到这里我们知道，要判断一件商品的价格走向，首先分清它是消费品还是投资品，然后分别分析其供求关系。房价走势众说纷纭，除了立场不同外，还有就是人们对商品房的定位存在分歧。在成熟市场经济国家，比如美国，商品房属于消费品，大家买房子就是为了自己住，那么就可以用分析彩电的办法去分析商品房；但是在中国，商品房属于哪一类，没有统一的认识。

中国的商品房，有的人买来住，有的人买来获取孳息（房租）或赚取差价，所以它既有投资属性又有消费属性，但是，本文认为，目前中国的商品房应该定位为完全的投资品，应该用分析 股票而不是彩电的方法来分析商品房。首先，买房是为了获取房租或赚取差价的人肯定是将其定位成投资品的，这个没有问题；其次，即使是买房为了自住的，他也 是带着购买投资品的心态去买的，这一点非常重要。我们再来看投资品和消费品的一个区别：你今天全价买了件衣服，明天发现打九折了，你肯定会不舒服；你今天 买了只股票，明天跌了10%，你也会不舒服，那么，哪个更不舒服？通常应该是股票下跌更让人不舒服，因为你买股票的目的就是希望它上涨，对它未来价格的预期比较高，一旦预期落空也更难受；而买衣服的目的是自己穿，对未来价格没有预期或预期不高，价格下跌影响就不那么大。2008年万科在杭州打折，最低73折，结果之前买房的人就跑去把万科的售楼部砸了，你看，这就是买投资品的心态，如果是买衣服的心态不至于这样。对于大多数自住型购房者来说，买一套房子，意味着花掉父母一辈子的积蓄，以及自己未来30年收入总和的50%——它的确是消费品，但是是你这辈子最昂贵的消费品，所以你买房子的心态不可能和买衣服一样，房价如果下跌，即使你只有唯一的一套自住房，也会非常难受。也就是说，你在买这套唯一的自住房时，就附加了对它未来价格上涨的预期，你是带着买投资品的心态去买的。因此，无论中国的买房人中，是自住的还是炒房的，所有的买房人都是带着投资的心态去买的，中国的商品房应该定位为完全的投资品。

既然商品房是投资品，一些我们经常听到、看似正确的观点就不堪一击了。

第一个是“城市化论”：中 国的房价将伴随着城市化进程不断上涨，并在城市化结束时回落。这种观点认为，中国的农民不断涌入城市，他们必须寻找自己的安身之地，对商品房的需求一直会 保持旺盛，所以房价会持续上涨，直到城市化结束时为止。这是基于消费品视角的观点，所以错误，给投资品定价，是不需要考虑需求量的。另外再多说一句，即使 基于消费品视角，这个观点也是错误的，因为消费品供求关系的“求”，具体来说，应该是有效需求量，即能够支付得起的消费者的需求量。想要，叫需求；想要且买得起，才是有效需求；想要但买不起，对供应方来说，等于没有需求。截至2009年底，中国有2.3亿农民工，请问有多少能买得起城里的商品房？对于他们和今后即将进入城市的农民来说，如果房价高涨，即使对商品房有需求，也是无效需求。

第二个是“房价收入比论”：中国的房价收入比已经恶化，超过美国、日本和香港，一般工薪阶层在北京、上海等大城市需要不吃不喝30年 才买得起一套房子，所以房价已经严重偏高，可能大幅回落。这个观点之所以错误，一方面是中国存在巨大统计外的灰色收入，实际房价收入比没有这么高，一方面 是它还是基于消费品视角的。对于消费品来说，消费者收入水平会影响其需求量，价格高于收入水平，则需求量会下降，进而使价格回落至合理水平，但对投资品却 没有这样的规律。比如，现在中国人平均要一年不吃不喝才能买得起一手贵州茅台股票（2009年全国人均可支配收入为17175元），你能认为贵州茅台股票已经高估了吗？用居民收入来衡量投资品价格高低，是荒唐的。只要中央银行在加速印钞票，即使老百姓收入不变，房价也会上涨。所以，中国房价收入比赶英超美已经五六年了，但房价还是在飞涨。

第三个是“供求关系论”：中国1998年以来开发的商品房、小产权房、企业自建房和1998年房改前的福利分房，加起来有200亿平方米，大约可供10亿人居住，而中国目前城市人口一共才6亿，所以房地产市场存在严重泡沫。这个观点也是基于消费品视角的，对于彩电来说，生产出来2亿台，但市场需求只有1亿台，其余的都堆在仓库里，那价格必然会下降；但前面提到，投资品可以被囤积起来赚取差价，所以商品房放在“仓库”里是没有问题的，实际供应量远不到200亿平方米。另外，商品房和其他投资品一样，它的“求”取决于中央银行印出来的钞票流入房地产市场的金额，而不是用人口数推算出来的“套”或“平方米”。

第四个是“空置率论”：空置率是最近非常热门的概念，看空房市的人提出中国商品房空置率已经超过国际警戒线10%，看多的人说没有这么高，究竟有多高，国家统计局说难以统计，只能任各界猜测。但实际上空置率论和供求关系论类似，都把商品房视为消费品，空置的商品房相当于放在仓库里的彩电，这是错误的。商品房作为投资品，通过观察空置率来预测它的价格没有任何意义。国外为什么有10%警戒线的说法？因为前面说了，国外没人炒房，商品房属于消费品。经常关注房地产市场的人可能知道，空置率论不是今年才提出来的，2004年温氏政府第一次调控房地产的时候媒体就经常拿它说事。我2004年9月去大学报到，火车上看到一份报纸，说杭州空置率达到30%，如何如何。结果呢？杭州房价六年间涨了三倍多。

2.流动性泛滥

从投资品的视角，我们认为，房价在过去几年的上涨，是由货币供应量快速增加导致的。大量的货币印刷出来后，必须找到一些对象去吸收它。首先消费品会吸收一部分（所以流动性泛滥必然导致通货膨胀），然后靠投资吸收大部分。在中国目前制造业经营环境恶化、可投资渠道匮乏的现状下，这些资金不约而同地选择了房地产，导致房价上涨。我们要判断房价的走势，最应该看的是货币供应量变化。根据中国人民银行公布的数据，1997年12月的广义货币供应量（M2）为9.06万亿元，到2002年12月上升至18.32万亿元。由此可知，在朱执政的五年中，M2的年均复合增长率约为15.1%。到2010年8月，M2已经高达68.75万亿元，所以在温执政的近8年间，M2的年均复合增长率为18.8%。大家不要小看这3.7个百分点，在宏观经济指标中，0.1%的波动影响都不可小视，CPI是2%还是5%，GDP是5%还是8%，解读是完全不同的。M2八年增加了275%，和房价涨幅基本差不多。房价暴涨的2009年，M2增速为27.58%；房价相对稳定的2008年，M2增速为17.8%；而今年8月M2的同比增速仍高达19.2%。拉动中国房价持续8年上涨的，不是城市化，而是流动性泛滥。

所以，未来房价怎么走，关键就是看M2增速怎么走。从目前掌握的情况来看，2009年27.58%的增速，可以说是惊世骇俗。为什么呢？因为靠滥发货币来拉动经济是不可持续的。在滥发货币30年后，M2增长拉动GDP增长的边际效应已经越来越弱。1997年遭遇金融危机，中国1998年用15.3%的M2增速保持了GDP7.8%的增速；2008年再遭金融危机，中国2009年用27.58%的M2增速才保持GDP8.7%的增速。一味依靠滥发货币保证GDP增长的后果是，到2009年底，中国M2折合美元已达到8.94万亿，首次超过美国的8.8万亿美元，成为世界上发行钞票最多的国家，但同期中国GDP只有美国的三分之一。在中国GDP总量超过日本位居世界第二后，GDP崇拜者们将赶超目标自然锁定了美国。可是，在中国的发钞量已经超过美国的情况下，难以想象还需要印刷多少钞票才能让中国GDP再翻三倍。

流 动性过剩除了导致房价暴涨以外，更重要的是引发严重的通货膨胀，即消费品的价格也会出现大幅上涨。通货膨胀对中国经济和社会的影响比房价上涨大得多，因为 关心房价的人要么是买得起房的人，要么是目前买不起、但自以为未来有买得起希望的人，即使是后一类人在全国范围看也算是高收入群体了。中国的绝大多数人， 和房价一点关系也没有，他们更关心大米、白菜和猪肉的价格。所以，对中国政府来说，米菜肉价格上涨比房价上涨更值得重视，目前最有可能导致社会动荡的事 件，不是房价上涨，不是暴力拆迁，更不是城管打人，而是米菜肉涨价。从2008年的猪肉暴涨，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到贯穿这两年的大米小碎步式涨价，中国的通货膨胀已经非常严重，其根本原因也是流动性泛滥。猪肉涨价时，老百姓说以后多吃菜少吃肉，可是后来青菜也涨价了。9月底记者去采访一个老大爷，问大米涨价了怎么办，老大爷说，多吃点面条，少吃点米饭——如果面粉再涨价呢？

有人可能会说，统计局说今年8月份的CPI是3.5%，虽然是年内新高，但可以用去年基数低来解释，看起来没有严重的通货膨胀。但是，你相信这个数据吗？反正我不相信。从实践上说，居民对物价上涨的切身感受不支持这个数据；从理论上说，空前宽松的货币政策居然使今年的CPI比2008年还低，如果数据真实，经济学上关于货币供应与通货膨胀之间关系的理论将被中国经济实践彻底改写。中国的总理在每年的政府工作报告中都要提出当年GDP和CPI的目标，而且这个目标每年都毫无悬念地完成，可以说，中国总理预测宏观经济的能力已经超过了所有的经济学家，这不得不归功于尽忠尽孝的国家统计局。今年总理说要把CPI控制在3%以内，所以到年底统计局的数字肯定会回落到3%以内，但实际怎么样就不好说了。本文频繁使用的货币供应量数据，是中国人民银行公布的，关键是它不是任何级别官员的考核指标，所以真实性相对较高。

从上面两点可以看出，由于边际效应递减和可能加剧目前通货膨胀水平的风险，通过宽松的货币政策来刺激经济增长的方式已经接近了穷途末路。注意，只是“接近”穷途末路，而不是已经到达那一步。居民早已对房价和物价感到难以承受，但毕竟还没有到他们的极限。靠滥发货币保持经济增长没有未来，本文不是第一个提出来的，很多人已经这么讲过了，但决策层知不知道，我们不好说。今年7月，面对绿豆的涨价，国家发改委经过“调查”，认定绿豆涨价是吉林玉米中心批发市场在2009年一个行业研讨会上提出“2009年绿豆主产区产量同比下降64.05%”引起的，因为当年实际绿豆产量只下降了14.9%。 消息一出，经济界哗然：出自一个非权威机构的在一个区域性行业研讨会上提出的预测数据，居然会导致全国一种完全竞争消费品的价格暴涨，这个威力也太大了 吧？如果绿豆从业者在内部研讨会上做出预测失准都可以被惩罚，那么每天在媒体公开预测房价、股价失准的人又该怎么办呢？所以，我们不得不怀疑，决策层是否 清楚今年物价上涨的症结。作为一个草民，我宁愿希望统计局给我们看的CPI是3.5，而给决策层看的是另外一个真实的数字，否则决策层基于这样的数字做决策是非常危险的。

3.房价与宏观经济的中期走势分析

2010年中国经济已经初步走出了金融危机的阴霾，所以M2增速较2009年相比出现了下降。对于中期的宏观经济和房地产市场走向，我们分两种情况讨论。第一种情况，如果决策层继续坚持用滥发货币来刺激经济的固有思路，当GDP增长再次面临不确定性时——可能是二次探底，也可能是出现其他新情况，比如人民币升值导致净出口减少——M2的增速就可能再次上升。在边际效应递减的作用下，增速可能超过2009年的27.58%。如果出现这样的情况，房价就会出现新一轮暴涨。同时，通货膨胀 将直逼居民可忍受的极限，要么出现社会动荡，要么居民会自然地减少除食品外其他各方面的消费和投资，结果是制造业进一步萧条，经济刺激计划失败。这个时 候，又要分两种情况讨论：如果此时决策层终于意识到通货膨胀的严重性，必然会收紧货币政策以控制物价，这样房价就会应声而落，之前涨得越高，这时就跌得越 惨（路径a）；如果此时它还没意识到，还希望继续滥发货币以刺激经济，那最终只能是通货膨胀到达无可挽回的境地，中国经济和社会30年的发展成果就会毁于一旦（路径b）。

第二种情况，如果决策层对目前的通货膨胀形势已经有清楚的认识，不再像去年一样滥发货币了，那会怎样？首先，货币政策将逐步收紧，M2增 速将下滑，房价像去年那样疯狂的上涨将不会重现；然后马上就会出现一个情况，就是经济增速下滑，这个事关政绩，是决策层不能接受的。这时它可能有三种对 策：一是为了政绩又放松货币政策，这就走上了第一种情况的路，后果如前述；二是寻找到新的经济增长方式，使经济可以不通过印钞票来拉动，这时房价保持基本 稳定，但相对经济增长来说算是逐步回落到居民认可的范围（路径c）；三是没有找到新的增长方式，也不放松货币政策，任经济增速下滑，这时房价会逐渐下滑，中国30年的高速增长也就此结束（路径d）。

在上述四条决策路径、也即中国房价和宏观经济走势路径中，b、d出现的概率都不大：我们还是相信决策层不至于傻到那个程度，所以b不太可能出现；决策层出于政绩考虑不可能对经济下滑听之任之，所以d也不太可能出现。显然，在a和c中，于国于民都最有利的是c。

本届决策层自2002年上台以来，在文件上和口头上都充分表达了走路径c的意愿，从最初的科学发展观，到把“又快又好发展”改成“又好又快发展”，再到金融危机后提出的“转变经济发展方式”、“调结构 促转型”；但是，在行动上却不折不扣地走上了a路径，一走就是8年。转变经济发展方式需要一个载体，那就是从事各类行业的中小企业。2007年收紧货币政策时，承载着经济转型希望的中小企业的贷款首先被收紧；2009年货币政策空前宽松时，银行最先想到的却是房地产、政府和垄断国企。决策层要求降低单位GDP能耗指标，地方政府的反应就是给中小企业甚至居民断电。政府已经忘了降低单位GDP能耗的本来意义，它只在乎最后统计局公布的数字是否达到了20%。我相信，20%的指标一定能完成，也一定能成为明年的政府工作报告中的一个政绩。可是这种掩耳盗铃的手段有什么意义？如果决策层眼中的转变经济发展方式就是玩单位GDP能 耗的数字游戏，那么中国经济还有多大概率能转型成功？改革开放以来，中国经济决策一直是最高层做出的，他们在决策过程中也许会听一些御用专家的观点，但御 用专家通常还是遵循最高层的意志。然后最高层向省分配指标，省再给市分配指标，以此类推，直到基层。下级以完成指标的情况对上级负责，上级按完成指标的情 况决定下级的擢贬，人民只是基层执政的对象，而没有对经济决策和那些指标发表意见的权力。转变经济发展方式就意味着放弃以前的发展方式，需要做一些转型的 尝试，尝试需要时间，也有失败的风险。2009年山西GDP增长5.5%，全国垫底，但这是因为山西的“煤改”拿到了中央的尚方宝剑，而且这个尚方宝剑的有效期只有一年，今年山西也必须要“保八”，可见省级政府基本上得不到中央尝试转型的任何支持。在现在的体制下，各级官员只希望在自己的任期内能顺利甚至超额完成上级的指标，他没有时间、也没有胆量去冒尝试转型的风险——尝试成功了，也要下一届才能出成果；尝试失败了，责任全在自己。中国的党和军队自成立以来都奉行“令行禁止”， 强调下级对上级的绝对服从，这在夺取政权时是有必要的；但在建国后，它从革命党到执政党的转型一直不成功，把令行禁止的作风带到了国家管理和经济建设。可 以说，现在中国经济面临的很多问题，包括这里主要讲的经济转型难题，根子都在政治体制问题上。政治体制不改革，经济转型就不可能成功；而经济转型不成功， 中国的房地产和宏观经济都不得不走上a路径。鉴于政治改革本身需要漫长的时间且目前没有启动的迹象，我们不得不遗憾地认为，中国的房地产和宏观经济走上a路径的概率要大于c。

最后，我们再重述一下这个最可能出现的a路径：受国际经济形势不稳定以及人民币升值的影响，净出口将出现收缩，中国经济增速将继续下滑。当GDP增速下滑至接近8%时（估计在9%左右），政府将再次宽松货币政策，M2增速将回升。受边际效应递减的影响，M2增速可能超过2009年的27.58%。受此影响，房价将再现2009年的暴涨局面；同时，通货膨胀也比现在更严重——由于中国CPI数据严重失真，无法得知现在的CPI是多少，因此也无法预测届时的CPI，但可做参考的是，青菜和猪肉的价格将翻倍。到这个时候，大部分底层人民的生活将陷入困境，社会不稳定因素增加，政府将收紧货币政策抑制物价。由于届时物价比现在高得多，所以为了抑制物价，M2增速会比现在更低，结果房价将大幅回落。受投资者追涨杀跌的心理影响，跌幅可能远大于M2增速下降的幅度。房价回落的结果是经济刺激失败，GDP增速下降，中国将经历改革开放以来第一次真正的经济萧条。

4.房价的评估

我们在前面否定了用房价收入比、空置率这些指标来衡量房价高低的方法，那么，我们应该如何判断房价是否偏高呢？或者，如果房价真的如前所述按路径a发展，我们如何判断顶部呢？

我们先看另一个很流行的理论：“租售比论”。租售比是指房屋租金与售价的比例，它和房价收入比是看空楼市者最常引用的指标。国土资源部的一份报告指出，2009年北京的租售比为3.81%，一般认为租售比低于4.5%就表示房价存在泡沫。3.81%的租售比表示如果将一套买来的房子用于出租，需要26.25（1/3.81%）年才能收回成本。当然，由于官方对房价的统计饱受质疑，民间的租售比数据更低。租售比比房价收入比确实要靠谱，因为它毕竟是衡量投资品价格的指标，类似于衡量股票价格的股息率。2009年年报披露完毕后，人们发现，和以前差不多，中国只有60家上市公司的股息率高于一年定期存款利率，约占上市公司总数的3%， 甚至有公司连续十几年不分红。但是，同时很少有人认为现在的股市是高估的，没有人认为那绝大多数低股息率的公司股票就应该抛售。怎么回事？我们前面讲，人 们买投资品的目的有获取孳息和赚取差价两种，但在中国实践中，无论是炒房还是炒股，几乎所有人都是为了赚取差价，所以孳息有多少、有没有孳息都是无所谓 的。租售比、股息率这些来自西方的指标，在解释西方投资品的价格波动时有用，但在中国是没什么意义的。

那么，西方也有为了赚差价而投资的人，他们用什么衡量投资品价格高低呢？对炒股的人来说，它分为技术分析派和基本面分析派，各自都提出了很多衡量指标，比如技术派的K线分析、均线分析，基本面派的市盈率、PEG等。这些指标对股价是否高估、低估都作出了明确的提示，但目前没有任何指标可以提示具体的顶部和底部价格。所以，真正的股市高手，不会轻易去猜顶和猜底，但他很清楚现在这个位置是高估还是低估。比如，在2007年的大牛市中，技术派高手可以在冲高6103点 又回落一定幅度时判断已经见顶（具体回落到什么点位做出判断因人而异，但回落幅度不能太大）；基本面派高手可以在冲高到一定点位时就判断高估（同样，在什 么点位做出判断因人而异），但如果一个人在大盘上升到三、四千点就明确告诉你大盘将涨到多少点，那这个人不是傻瓜就是骗子。

遗憾的是，股市上的指标在楼市中很难使用（唯一有效的租售比在中国也不适用），不要说预测房价最高会涨到多少，就是判断现在房价是高估还是低估都非常困难，所以不少人才会把那些衡量消费品价格的指标都用在房价上。

因此，即使房价真如路径a描述的那样先暴涨再暴跌，我们也无法给出暴涨后的房价水平。但可以肯定的是，既然这次暴涨类似于2009年，那涨幅是可观的。在没有指标可做参考的情况下，每个投资者的内心会对房价是否高估做出评价，最终崩盘临界点处的房价将超出所有人的心理预期。

那么，既然还有这么可观的涨幅，现在是否仍然可以买房呢？答案是，既然房价高低全凭投资者的主观判断，所以我也无法为你给出答案。我个人的看法是，现在的房价相当于2007年“530”之前4300点时的股市，当时股市受“530”“半夜鸡叫”的影响，在3500至4300之间盘整了两个月，然后一路奔向6103。4300点买入股票的人，在6103点会有40%的获利，但是有多少人能在6103乃至5000点上方逃脱？2008年1月，股市跌破5000点后就一路向下，直到1664点，大批散户的斩仓点在3000甚至2000以下，输得惨不忍睹。所以，如果你是为了赚差价，且有信心见好就收，等这轮调控（类似于“530”）的风头过了也可以买，但大多数人注定是在高位逃不掉的。大多数人的心态是不适合做投资的，无论炒股还是炒楼。如果你是自住，而且是要背30年贷款、每个月工资的一半要交给银行的，慎重。

5.四点补充

关于“投资渠道稀缺论”。我们前面的讨论似乎给人一个印象，就是货币泛滥必然导致房价上涨，其实未必，这里做一个补充。商品房作为投资品，我们前面指出，它的需求是“中央银行印出来的钞票流入房地产市场的金额”。 货币在被消费品吸收了一部分后，剩余的大部分由投资品吸收，但这个吸收货币的投资品不一定都是商品房，还可以是股票、债券、黄金，甚至普洱茶、和田玉、红 木家具。但是，在目前的中国，其他投资品可以吸纳的货币量都太少，而且对投资者的专业知识都有一定的要求，所以商品房通常就成为最主要的投资品种，这就是 看多楼市者的“投资渠道稀缺论”。 这个论断比前面反驳过的四个流行论断要靠谱，我们前面的讨论也是基于投资渠道稀缺现状没有改变的假设进行的。如果未来其他投资品可以吸收更多的货币，那部 分原来投资于商品房的资金就会流出，从而减缓房价的上涨或者使房价下跌。我们认为，股票和共同基金最可能担此重任，但由于这些行业的自身问题，中期内对房 地产市场的冲击都不会太大。

关于楼市调控。尽管我们讲商品房在中国是投资品，但目前在老百姓层面这个认同度不高，人们认为不吃不喝一年才买两个平方是不正常的，于是政府在压力之下开始调控楼市。那么，有没有用？从2003年以来，中央每年都会出文件整顿房地产，结果呢？从目前的政策来看，虽然被有的人称为“史上最严厉”，但还是不会有效果，因为前面讲的房价上涨的根本原因——流动性泛滥——没有解决。那么，除了收紧流动性就没有降房价的办法了？世上没有绝对的事，何况在神奇的中国。在一个权力如此集中的国家，没有办不成的事：它可以规定，谁家开发商涨价就枪毙谁，哪里的房价上涨就枪毙那里的市长，你看房价降不降？但这样做，除了让中国的经济环境倒退50年外，没有任何意义。在流动性泛滥的情况下强行抑制房价，只会让100套房1000人抢的局面频繁出现，虽然便宜，但一般人根本买不到。

关于房产税。 作为本轮楼市调控最热门的预期，把它单独拿出来说。我认为对商品房开征房产税对抑制房价没有任何意义。有人认为，房产税属于地方税，如果对商品房开征，将 增加地方政府财政收入，使其摆脱对土地财政的依赖，从而降低地价。这种说法是完全错误的。钱，对地方政府来说多多益善，它绝不可能因为这里多收了钱就愿意 在那里少收一点钱。在中国宏观税负已经世界第二、人民福利世界倒数的情况下，再提加税，只能在这样专制的国家才能出现。有人认为，房产税对商品房开征将促 使拥有多套房产者抛售，增加市场供应量，从而抑制房价。但实际上，我们认为，如果这个房子它用于出租，则房东一定会把房产税转移到租房者——也就是刚毕业的穷大学生、蚁族——身上，使房产税沦为又一个掠夺穷人的税种；如果房子不用于出租，1.2%的税率相对于房子的增值率也低了一点，投资者可能不会在乎。

关于中国的经济危机。现在中国的70后以下的人，除了在国外遭遇经济危机时在当地待过的（比如1990年的日本和2008年的美国），没人知道经济危机是什么样子。在这群人的印象中，中国的经济是一年比一年好的，自己的收入也是一年比一年高的——这既是实际情况，也得益于政府的宣传——所 以它缺乏危机意识。一个具体而普遍的表现是，中国的年轻人走出校门没几年，就把父母毕生积攒的养老钱拿去付商品房的首付，并把每个月收入的一半以上用于还 贷款。他们坚信，自己不但不会失业，而且工资会越来越高，贷款占工资的比例越来越低，说不定还可以提前还清。在股市中，新股民往往比老股民激进，因为他们 没经历过熊市，楼市中的年轻人也是这样。但是，如果中国的宏观经济真如前述路径a发展，则中国改革开放以来首次经济危机将会出现，这个日子应该在10年内到来。那时，现在买房的年轻人正处于上有老、下有小的高生活压力时期，自己的健康状况也开始下滑，如果因经济危机失业、无力偿还贷款，对个人、对家庭都是灭顶之灾。前段时间网上有篇文章比较热，说未来中国白领有99%要破产，据说是郎咸平说的，大概也是这个意思。退一步说，即使本文的预测错误，中国10年内都没有经济危机，那我们也必须牢记两点：没有永远保持8%以上增长的经济体；中国经济也服从经济周期规律的约束。媒体天天在教育炒股的人不要借钱炒股，但是几乎所有人都认同超负荷借钱买房，真是中国一大怪事。

6.尾声

本 文虽然将中国的商品房认定为投资品，但并不代表我们认同现状是合理的。商品房并非生来就是投资品，它是在国家的产业政策引导下逐渐变成投资品的。商品房毕 竟不同于股票，它在广大城市居民的日常生活中占有非常重要的地位。房子，和大米、衣服一样，都是生活必需品，政府将房子变成投资品，对大量中低收入家庭来 说是不负责任的。解决中国住房矛盾的出路是将商品房回归成为消费品，政府至少应当在为中低收入者提供足够多的公屋后，再发展面向高端投资者的房地产投资市 场。当然，这意味着政府土地出让金收入的大幅减少，在经济转型未实现、政府没有新的财政收入来源的情况下，它很难走出这一步。所以，我们提保障型住房这么 多年，建设进度仍非常缓慢，把大量中低收入者逼入了房地产投资市场，根本原因也在经济结构上。而如前所述，没有政治改革，我们很难发现其他可以使中国经济 转型成功、从而走上路径c的途径。而对于政治改革，我们不敢抱太大的期望。